瑕疵物件とはどんな物件かご存じでしょうか。
賃貸物件を探すうえで瑕疵物件について知っておくと、助かることがあります。
ここでは瑕疵物件がどのような物件なのかご紹介します。
賃貸物件における瑕疵物件とは？
賃貸物件には瑕疵物件と呼ばれる物件があります。
瑕疵物件の読み方は「かしぶっけん」です。
瑕疵物件と聞いて、居住者が亡くなった事故物件を思い浮かべる方がいらっしゃるかもしれません。
事故物件も瑕疵物件の1種ではありますが、実際には品質、性能、機能、状態などに欠陥や不具合がある物件のことを瑕疵物件と言います。
瑕疵物件にはいくつか種類があるのでご紹介します。
物理的瑕疵物件
土地や建物に欠陥がある物件のことです。
法的瑕疵物件
建築基準法、消防法、都市計画法などの法律に抵触している物件のことです。
心理的瑕疵物件
物件内や周辺で事故や事件などが発生した物件のことで、事故物件は心理的瑕疵に含まれます。
環境的瑕疵
環境的な要因で住むのに抵抗がある物件のことで、心理的瑕疵物件に含まれるパターンもあります。
賃貸物件における物理的瑕疵物件について
物理的瑕疵物件とは、土地や建物自体に欠陥があるため、暮らしていくうえで困ることがあります。
土地と建物、それぞれ具体的な瑕疵の例をご紹介します。
土地の瑕疵
●土壌汚染、地中障害物や埋設物がある、擁壁の破損、地盤のゆがみ、地盤沈下、土地の境界が曖昧で越境や浸食がある、極端に立地条件が悪い
建物の瑕疵
●雨漏り、ひび割れ、シロアリ被害、アスベストの使用、床下浸水したことがある、耐震強度が足りない、構造上の欠陥がある、床の傾き
物理的瑕疵については、賃貸借契約時に重要事項として説明する義務が貸主にあります。
ただし、リフォームなどで物理的瑕疵が解消された場合は告知の必要がなくなります。
賃貸物件における心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵物件は、物理的瑕疵物件と違って建物や土地に欠陥があるわけではないので、生活するうえで物理的に困ることはありませんが、人によって嫌悪感を抱くものです。
具体的な心理的瑕疵の例をご紹介します。
●事故や事件で人が亡くなった
●殺人事件があった
●自殺があった
●自然死から発見まで時間がかかり遺体が腐敗した
●反社会勢力の事務所、墓地、ごみ処理場などが近所にある（環境的瑕疵でもある）
心理的瑕疵についても告知義務は発生します。
告知義務の有無は、2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって判断します。
ガイドラインでは、告知義務の基準を借主が賃貸契約の判断に重要な影響を及ぼす場合と定める一方、告知不要の事例も定めています。
自然死や不慮の死について告知義務はありません。
ただし、死後発見されるまでに時間がかかり特殊清掃などが必要になったケースは告知義務があります。
該当物件の隣の物件や非常階段などの普段使わない共有部分で人が亡くなった場合、告知義務はありません。
亡くなってから3年が経過した場合、告知義務はないとされていますが、風化しにくい事件や事故の場合についてはこの限りではありません。
いつまで告知義務があるかについては、上記のように大きな事件や事故でない限り、3年間となります。
また、人が亡くなった直後の借主には告知されますが、それ以降の借主に告知されることはありません。
まとめ
瑕疵物件とは、品質、性能、機能、状態などに欠陥や不具合がある物件のことです。
物理的瑕疵物件は、土地や建物に欠陥や不具合があり、心理的瑕疵物件は、土地や建物には問題がないものの心理的に嫌悪を感じるものです。
瑕疵物件について不安があれば、契約前に確認しておきましょう。
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